法治周末特约撰稿 吴卫明

近期，央企中化集团下属的“方兴地产”联合淘宝网推出了所谓的“房产版余额宝”：购房者通过房产商的淘宝店铺选择和购买房屋，并通过支付宝支付首付款项；在房屋交付之前，房产商收到的首付款由余额宝进行理财，在此期间，理财收益归购房者。

通过这一交易安排，开发商提前实现销售，购房者通过享受余额宝收益而间接享受了房价优惠——似乎皆大欢喜。然而，这种看起来很美的“房地产+互联网”模式，真的靠谱吗？又能够持续多久？

　　首付款归属问题

笔者认为，上述模式首先存在资金归属问题。

在方兴地产的网购方案中，房屋交付之前的首付款留存并冻结在购房者的余额宝账户中，理财收益归购房人。方案虽然对于资金的冻结以及未来的交付均有明确约定，但这一交易流程存在的最大问题是：资金在余额宝中冻结之后的资金归属问题。即该笔首付资金的所有权究竟应该是归属于房地产开发商，还是归属于购房者？按照房屋预售的一般原理，首付款一旦交付，其所有权应当归属于开发商。而在上述交易方案中，约定了首付款留存在购房者的账户中，并未实际对开发商进行资金交付。

钱款属于种类物，没有交付之前，购房者在余额宝账户中的资金虽然处于冻结状态，但所有权仍属于购房者。也就是说，基于上述的预购关系，购房者对开发商产生应付款，而余额宝则实际上承担着资金监管人的角色，将购房者的应付款予以冻结和监管。

从上述分析中可以看出，“房产版余额宝”交易流程中，资金没有划转给开发商之前，所有权仍归属于购房者，其本质是房产预售和第三方资金监管的结合，资金所有权仍归属于购房者，因此，所谓“用首付款为购房者赚钱”只是一个噱头。

　资金风险的承担

与资金归属紧密相关的一个问题是，在购房首付款交付开发商之前，与该资金有关的风险承担。笔者认为，资金风险主要有几个方面，首先就是理财亏损的风险。

虽然余额宝与低风险的货币基金挂钩，投资亏损概率不大，但基金投资毕竟不是银行存款，理论上仍然存在亏损的可能性。对于首付款在理财过程中的亏损，应该由谁承担？答案并不明了。因此笔者认为，整个交易方案应作出明确的约定，以免发生争议。

其次是余额宝或基金公司自身的风险。余额宝理财的流程是，投资人一旦将资金转入余额宝，即视为认购了公募基金公司的货币基金份额。然而，余额宝与基金公司均归属于商业机构，自身经营也会存在风险。其中包括资金挪用、不当使用的道德风险。对于此类风险，除非另有约定，通常由资金所有权人承担。

最后是司法查封、冻结的风险。资金留存在余额宝账户期间，如果购房者因为诉讼、仲裁、刑事犯罪而被司法机关查封或冻结资产，则购房者在余额宝账户中的资金也可能成为冻结标的。如果因此造成购房者的首付资金无法支付给开发商，则购房者还将面临违约的风险。

　　房屋预告登记问题

“房产版余额宝”目的是促进开发商的房屋销售，上述方案虽然解决了购房者远程选房、远程付款的问题，但却无法解决房屋预告登记问题。

预告登记是对购房者购买房屋至房屋产权登记之前的期间中，对购房者权益给予准物权保护的一种法律制度。按照相关法规，不动产预告登记应提交双方共同签署的申请文件。虽然在实践中，购房者通常会委托开发商代为办理预告登记，但购房者亲自签署文件是预告登记的前提条件之一。物权法及不动产登记条例中，均没有认可以数据电文方式签署的文件。也就是说，购房者以远程电子签约方式签订的《预售合同》在实践中难以得到登记机关的认可。对此，还需要有关的法律、法规或登记办法予以完善。

在“房产版余额宝”交易流程中，如果没有安排专门的“面签”环节，则在办理预告登记时，所提交的材料将会存在法律瑕疵。因此，房屋预售合同及预告登记申请文件的“面签”，将是影响房屋预告登记的一个重大障碍。

　　按揭贷款问题

开发商不是雷锋，预售房屋的目的是获得购房者的首付款及银行的按揭贷款，提前实现流动性，利用销售的现金流带动工程的后续施工。通常，根据商业银行住房按揭贷款发放的规定，购房者完成首付款的支付，是获得按揭贷款的基本条件。按照本文对交易流程的分析，首付款在法律上并未完成交付，而仅仅是“冻结”。在此情况下，购房者无法获得按揭贷款，而开发商也没有通过该次“预售”获得任何现金流。

综上所述，方兴地产的“房产版余额宝”方案虽然愿望美好，但在法律上却存在一系列瑕疵。

同时，值得注意的是，在方案中，首付款的资金权属和资金的使用权、收益权在房屋交付之前，均不属于开发商，而购房者也无法获得银行按揭贷款，进而不能将按揭款支付开发商。开发商只是提前锁定了销售，但并没有获得任何当期现金流。

因此，笔者认为，除非不动产的远程登记制度出台，并且得到银行按揭贷款保障，否则，房产版余额宝将很难走远。

(作者为上海锦天城律师事务所律师、西安交通大学经济金融学院博士)